Finanzspritze für die eigenen vier Wände

Jürg Zulliger

Immer öfters platzt der Traum von der eigenen Wohnung oder dem eigenen Haus, weil das Geld nicht reicht. Die Immobilienpreise in der Schweiz erreichen in vielen Regionen ein neues Rekordhoch. Auch wenn wir uns nicht nur das Bild von der kaum erschwinglichen «Goldküste» am Zürichsee oder vom Immobilienmarkt in St. Moritz oder Zermatt vor Augen halten – Wohnen ist so oder so teuer.

Wer jetzt Wohneigentümer werden will, muss an vielen Standorten einiges an Einkommen und Vermögen bereithalten. Da ändert es auch nichts, dass zugleich die Hypothekarzinsen billig sind. Die Banken bewilligen Hypotheken in der Regel nur, wenn mindestens 20 Prozent Eigenkapital nachgewiesen sind. Das Einkommen muss ebenfalls solid sein – nach den branchenüblichen «Tragbarkeitsregeln». Je nach Standort kommen Experten zum Schluss: Für rund 70 bis 80 Prozent der Mieterinnen und Mieter bleiben die eigenen vier Wände ein Luftschloss.

Wohntraum verwirklichen – aber wie?

Da sind clevere Lösungsansätze gefragt: In manchen Familien greifen die Eltern den Kindern finanziell unter die Arme. Mit einem Erbvorbezug von den Eltern oder einer Schenkung von einem reichen Onkel sieht die Welt schon ganz anders aus. Bloss wird nicht allen solches Glück zuteil.

Wie steht es mit Vorsorgeguthaben? Wenn das Geld nicht reicht, können Mittel der freiwilligen Vorsorge Säule 3a bezogen werden. Das Gleiche gilt fürs Altersguthaben in der Pensionskasse. Es ist aber die Einschränkung zu beachten, dass heute mindestens 10 Prozent eigene Mittel notwendig sind, die nicht aus der PK stammen (sogenannt hartes Eigenkapital). «Weil die Immobilienpreise gestiegen sind, müssen heute in höherem Mass eigene Mittel beigesteuert werden», sagt Damian Gliott von VermögensPartner in Zürich. Aus diesem Grund komme es recht oft vor, dass PK-Guthaben verwendet werden. Das stellen auch Bankvertreter fest, wie zum Beispiel ein Sprecher der ZKB bestätigt: «Wir stellen einen verstärkten Einsatz von Vorsorgegeldern der 2. Säule fest.»

PK-Bezug: Die wichtigsten Spielregeln

Dabei sind allerdings verschiedene Punkte zu beachten:

• Steuern: Der Kapitalbezug muss versteuert werden. Kommt dazu: Wenn du zum Beispiel 100'000 Franken von der PK beanspruchst, wird auch das steuerbare Vermögen um diesen Betrag steigen.
• Vermerk: Es gibt einen entsprechenden Vermerk im Grundbuch. Wenn das Eigenheim später verkauft wird, muss das PK-Geld zurückerstattet werden.
• Leistungen in der Vorsorge: Je nach PK muss sich der Versicherte im Klaren sein, dass die PK-Leistungen geschmälert werden. Wenn eine Lücke in der Vorsorge klafft, führt dies später zu einer tieferen Altersrente - es fehlt ja nicht allein der vorbezogene Betrag, es fehlen dann auch die Zinsen. BVG-Guthaben wird aktuell zu 1 Prozent verzinst. Je nach PK würden auch die Risikoleistungen tiefer ausfallen (Invalidität, Leistungen an Hinterbliebene in einem Todesfall). Du solltest dich genauer erkundigen, bevor du Geld von der PK beziehst.
• Betrag: Ein PK-Bezug ist dann möglich, wenn du einen Mindestbetrag von 20'000 Franken benötigst.
• Einkäufe: Freiwillige Einkäufe bzw. Einzahlungen in die PK sind erst wieder möglich, wenn du das PK-Geld zurückbezahlt hast.
• Betrag limitiert: Bis zum Alter von 50 Jahren darf das gesamte PK-Guthaben für den Immobilienkauf vorbezogen werden. Ab 50 gibt es Einschränkungen.

Der Finanzierungs- und Vorsorgespezialist Damian Gliott hat dazu eine klare Meinung: «Wer PK-Geld vorbezieht, sollte sich einen klaren Sparplan zurechtlegen und das Geld innerhalb von 10 Jahren wieder zurückzahlen. » So wie er kommen viele Fachleute zum Schluss: Es wäre kein gutes Finanzszenario, im Alter zwar Eigentum zu besitzen, aber mit reduzierten Renten leben zu müssen. Wer die Rückzahlung nicht «stemmen» kann, muss noch einmal über die Bücher. Vielleicht ist die Traumimmobilie doch schlicht zu teuer.

Verpfändung als attraktive Alternative

Der Vorbezug sollte also gut geplant und sorgfältig abgewogen werden. Doch es gibt noch eine interessante Alternative: Anstelle eines PK-Bezugs ist es auch möglich, gegenüber der Bank Vorsorgekapital zu verpfänden. Das Geld bleibt in der PK, die Verpfändung bedeutet für die Bank aber eine zusätzliche Sicherheit. Der potentiell mögliche Hypothekarbetrag wird um die verpfändete Summe erhöht (zum Bespiel 90 Prozent Fremdkapital anstatt wie sonst üblich 80 Prozent).

Damit kann sich die Bank gegen einen möglichen Verlust schützen - für den seltenen Fall, dass der Kunde seinen Kreditverpflichtungen nicht nachkommt. Tipp: Die Banken behandeln solche Gesuche unterschiedlich. Am besten vergleichst du mehrere Offerten.

Der grosse Vorteil: Das Geld in der PK bleibt unangetastet und wird eben nur verpfändet! Somit bleiben alle PK-Leistungen ohne Einschränkungen erhalten. Es fallen auch keine Steuern an, und du hast Spielraum, jederzeit freiwillige Einzahlungen in die PK zu tätigen (wenn es deine Finanzen und das Reglement der PK zulassen).

Die Banken betrachteten PK-Geld als zusätzliche, gut akzeptierte Sicherheit. Viele Institute bewilligen daher einen höheren Kredit - konkret dann eben 90 Prozent anstatt der sonst üblichen 80 Prozent. Somit ist klar: Wenn der «Business Plan» für die eigene Wände zunächst knapp erscheint, klappt es so vielleicht doch.

Vor- und Nachteile

Der Nachteil: Vordergründig erwachsen dir damit etwas höhere Kosten. Verpfändung bedeutet ja, einen höheren Kredit als sonst zu beanspruchen (wofür Banken eben zusätzliche Sicherheit einfordern). Folglich muss ein höherer Betrag verzinst und amortisiert werden. Bloss: Wenn du bedenkst, wie extrem tief die Zinsen aktuell sind und dass sie auch noch beim Einkommen abziehbar sind, sieht die Rechnung schon wieder anders aus. Dabei kannst du natürlich auch in die Waagschale werfen, dass die PK-Leistungen bei der Variante Verpfändung voll erhalten bleiben.

Es gibt nur eine seltene Ausnahme: Wenn die PK in einem Todesfall Leistungen auszahlt, könnte das PK-Geld nicht mehr zum Zweck der Verpfändung dienen. Abgesehen davon: Unter dem Aspekt Vorsorge und finanzielle Absicherung fährst du mit der Variante Verpfändung auf jeden Fall besser. Am besten holst du dazu konkrete Angebote von Banken ein und vergleichst die Offerten. Im Einzelnen ist es auch möglich, dass du bei der Verpfändung ein etwas höheres Einkommen nachweisen musst (weil ja der Kredit etwas höher liegt).

Das Fazit von Experte Damian Gliott ist aber klar: «Inklusive Zinsen, Steuern und Vorsorge ist die Verpfändung in vielen Fällen die günstigere Variante.»