Nachmieter suchen - aber wie?

Jürg Zulliger

Möchtest du ausserterminlich kündigen und weisst gar nicht, wie du das am besten anpackst? Vielen Leuten geht es ähnlich: «Fragen rund um die ausserterminliche Kündigung sind bei uns aktuell das Top-Thema», sagt Fabian Gloor. Er ist Jurist beim Mieterinnen- und Mieterverband und betreut täglich die Hotline für Rechtsfragen.

Dass das Thema unter den Nägeln brennt, hat seine guten Gründe: Auf dem Arbeitsmarkt ist heute Flexibilität gefragt. Im Nu steht schon die nächste «Züglerei» bevor. Ist der nächste ordentliche Kündigungstermin aber erst in fünf oder sechs Monaten, wird es eng. Wer kann oder will schon die Miete für zwei Wohnungen gleichzeitig zahlen? So bleibt oft nichts anderes übrig, als vom Recht auf ausserterminliche Kündigung Gebrauch zu machen. Und in den Städten werden Neuvermietungen oft so kurzfristig ausgeschrieben, dass der Mieter keine Chance hat, die alte Wohnung fristgerecht zu kündigen.

Ausserterminliche Rückgabe

Die gute Nachricht: Das Gesetz räumt der Mieterschaft das Recht ein, die Wohnung vorzeitig zurückzugeben – ohne Einhaltung von Kündigungsfrist und -termin. Was dazu gilt, steht im Gesetz (Obligationenrecht Art. 264):

• Es genügt, einen zumutbaren neuen Mieter vorzuschlagen.
• Der Ersatzmieter muss zahlungsfähig sein.
• Er oder sie muss sich bereit erklären, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.

«Gleiche Bedingungen» ist durchaus wörtlich gemeint. Sind Haustiere verboten, musst du einen Nachmieter suchen, der eben keine Haustiere hält. Laut Bundesgericht ist «Zahlungsfähigkeit» so auszulegen, dass der Mietzins nicht mehr als einen Drittel des Nettoeinkommens ausmachen soll.

In der Praxis wirft der konkrete Ablauf «Nachmieter suchen» aber Fragen auf. «Die Leute machen sich teils Sorgen, im Streitfall nicht ausreichend belegen zu können, dass sie ihre Pflichten als Mieter voll erfüllt haben», sagt Fabian Floor.

Checkliste: Schritt für Schritt

• Informiere den Vermieter, dass du ausserterminlich ausziehen möchtest. Den Brief schickst du mit eingeschriebener Post; bewahre eine Kopie und die Quittung der Post auf.
• Wichtig ist, dass du alles belegen kannst. Beispiel: Will die Verwaltung selbst Nachmieter suchen, solltest du dir das unbedingt schriftlich bestätigen lassen!
• Schreibe die Wohnung zur Vermietung aus. Über ein Online-Inserat geht dies heute sehr einfach. Wichtige Angaben sind vor allem Zimmerzahl, Adresse und ein aussagekräftiger Titel. Bei homegate.ch inserieren und einen Nachmieter finden
• Tipps um das Inserat optimal zu gestalten
• Führe Wohnungsbesichtigungen durch. Am einfachsten hältst du dabei gleich vorbereitete Formulare bereit (siehe Links unten). Die Interessenten müssen schriftlich erklären, dass sie die Wohnung zu den gleichen Konditionen übernehmen würden. Wichtig: Mach dir von allen Unterlagen, den ausgefüllten Formularen und auch gleich von einem Betreibungsregisterauszug der Interessenten Kopien. Im Zweifelsfall musst du alles belegen können, um aus dem Vertrag entlassen zu werden.
• Laut Gesetz genügt ein Ersatzmieter. Da aber Interessenten teils wieder abspringen, solltest du im Idealfall mehrere Ersatzmieter bereit haben.
• Teile der Verwaltung mit, auf welchen Zeitpunkt der Ersatzmieter einziehen würde. Dabei musst du der Verwaltung aber Zeit zur Prüfung der Unterlagen einräumen. Bei einer professionellen Verwaltung sollten 10 Tage genügen. «Bei Privaten sind eher 20 bis 25 Tage Frist einzurechnen», sagt Jurist Gloor. Von diesen Fristen abgesehen, gibt es keine Terminvorschriften. Die Verwaltung kann also z. Bsp. nicht verlangen, den Wohnungswechsel nur per Ende Monat zu machen.
• Ist die Frist vorüber, solltest du beim Vermieter nachfragen. Um dich abzusichern, musst du unbedingt um eine schriftliche Bestätigung bitten, dass du nun von deinen vertraglichen Verpflichtungen befreit bist!

Nachmieter suchen: Rechtslage

Der Vermieter ist nicht berechtigt, Interessenten aus fadenscheinigen Gründen abzulehnen. Nicht zulässig sind insbesondere rassistische oder sexistische Beweggründe. Während "zahlungsfähig" noch recht objektiv feststellbar ist, erscheint der Begriff "zumutbar" eher gummig. Als Fallbeispiel denkbar: In einem ausgesprochen ruhigen Haus muss der Vermieter nicht gerade eine Konzertpianistin dulden, die zuhause übt.

Heikel ist die neue Festsetzung der Miete. Was, wenn die Verwaltung nach einem längeren Mietverhältnis den Preis nun an die Orts- und Quartierüblichkeit anpassen will? Grundsätzlich ist dies das Problem der Verwaltung. Rein formell: Springen Interessenten ab, weil sie nicht 200 oder 300 Franken mehr berappen wollen, ist der Mieter dennoch aus einen Pflichten entlassen. Die Zahlungspflicht endet mit dem Tag, auf den der Nachmieter die betreffende Wohnung gemietet hätte.

Vorsicht: Falls die Verwaltung doch keine für sie passende Lösung findet, könnte sie dennoch wieder den ausziehenden Mieter belangen. Daher solltest du auch in solchen Fällen immer Ersatzmieter nachweisen.

Das Thema «Nachmieter suchen» beschäftigt viele Leute auch deshalb, weil die Wohnungsleerstände gestiegen sind – zumindest in ländlichen Regionen oder überall dort, wo es viele Neubauten gibt. «In Regionen mit hoher Leerwohnungsziffer steigt das Risiko, nicht rechtzeitig Ersatzmieter zu finden», sagt Fabian Floor vom Mieterverband. Bis zum bitteren (Vertrags-)Ende kann es also teuer werden.

Kein Nachmieter gefunden?

Tipps für die Praxis: Für eine gewisse Zeit bzw. bis zum ordentlichen Kündigungstermin sollte man die Wohnung besser untervermieten, anstatt sie leer stehen zu lassen.  Das wird die finanziellen Folgen zumindest mildern. Untervermietung ist möglich, wenn die Verwaltung zustimmt.

Grundsätzlich haftet der Mieter respektive die Mieterin für alle vertraglich vereinbarten Kosten, inklusive Nebenkosten. Kommt es zu Diskussionen um die Höhe der geschuldeten Zahlungen, muss sich die Verwaltung allfällige Einsparungen anrechnen lassen. Beispiel: Die Verwaltung nutzt einen vorübergehenden Leerstand der Wohnung, um Maler kommen zu lassen oder die Küche zu renovieren. Für diese Zeit ist kein Mietzins geschuldet.