Mündlicher Mietvertrag – was du beachten musst

Das schweizerische Obligationenrecht sieht bei Mietverträgen Formfreiheit vor. Das bedeutet, dass sie auch mündlich abgeschlossen werden können – sei es per Handschlag oder per Telefon.

Aber auch eine solch klare Äusserung ist nicht unbedingt nötig, denn ein Mietvertrag kann sogar stillschweigend zustande kommen. Zum Beispiel wenn Mieter*innen auch nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer in einer Wohnung bleiben und weiterhin die Miete bezahlen. Wenn der Vermieter oder die Vermieterin das Mietverhältnis nicht ausdrücklich als beendet erklärt, wird der abgelaufene Vertrag stillschweigend verlängert. Beide Parteien geben durch ein solches Verhalten schlüssig zu erkennen, dass das Mietverhältnis weitergeführt wird.

Die geltenden Rahmenbedingungen für mündliche Mietverträge

Bei einem Vertrag muss eine lange Liste an Punkten beachtet werden, wenn du späteren Überraschungen vorbeugen willst. Das ist auch bei einem mündlichen Vertrag der Fall. Beide Seiten müssen mit den Rahmenbedingungen des Mietverhältnisses einverstanden sein. Diese beinhalten:

 Beschreibung des Mietobjekts

inklusive Beschreibung von Nebenräumen, zum Beispiel Garage oder Waschraum

• Mietbeginn
  • Mietdauer (befristet oder unbefristet)
• Kündigungsbestimmungen
• Nettomietzins und Nebenkosten
• Sicherheitsleistungen, zum Beispiel Mietzinsdepot oder Mietkaution
• Besondere Vereinbarungen

Für alle Aspekte, die nicht explizit besprochen wurden, gelten die Bestimmungen des Obligationenrechts (Art. 253-273c OR). Dies kann für den Mieter oder die Mieterin Vorteile haben: Wurden zum Beispiel keine Zahlungen für Nebenkosten vereinbart, so sind diese laut OR auch nicht vorgesehen.

Wie wird ein mündlicher Mietvertrag gekündigt?

Analog zu schriftlichen Mietverträgen beträgt die Kündigungsfrist auch hier mindestens drei Monate. Als Kündigungstermin ist, ausser wenn die Parteien mündlich etwas anderes vereinbart haben, der nächste ortsübliche Termin vorgesehen.

Bei der Kündigung ist es aber dann vorbei mit der Mündlichkeit: Für eine rechtskräftige Kündigung muss die Vermietung ein vom Kanton genehmigtes, amtliches Formular verwenden. Wichtig für dich als Mieter*in: Auch formal korrekte Kündigungen der Vermieter*innen können bei der örtlichen Schlichtungsbehörde angefochten werden, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für dich grosse Nachteile mit sich bringen würde. Auch Mieter*innen müssen einen Mietvertrag jeweils schriftlich nach den Vorschriften des Gesetzes kündigen. Eine mündliche Kündigung ist nicht rechtskräftig.

Vorteile schriftlicher Mietverträge

Ja, ein mündlicher Vertrag wirkt vielleicht im ersten Moment angenehm und unbürokratisch. Aber auch nur so lange, bis es zum ersten Mal zu Komplikationen kommt. Mündlich abgemachte Bedingungen lassen sich im Streitfall schlecht bis gar nicht belegen. Bei solchen Härtefällen empfehlen wir, dass du als Mieter oder Mieterin dafür sorgst, Beweise für die getroffenen Vereinbarungen zu haben. Du kannst zum Beispiel die wichtigsten Eckdaten eines mündlich besiegelten Mietvertrags schriftlich bestätigen lassen. Oder alternativ einen Zeugen oder eine Zeugin zu dessen Aushandlung mitnehmen.

So können die vereinbarten Bedingungen vor einer Schlichtungsbehörde oder vor Gericht im Zweifelsfall bezeugt werden. Es ist aber möglich, dass die Zeugen nach einer gewissen Zeit nicht mehr alle Details wissen und an Glaubwürdigkeit verlieren.

Schriftliche Mietverträge (oder immerhin schriftlich bestätigte Verträge) sind, um sich abzusichern, auf jeden Fall empfehlenswert.